“美股上市公司”、“房源增速居行業榜首”，這是蛋殼公寓的現有標簽。據蛋殼公寓招股書，截至2019年9月末，蛋殼公寓運營的房間數量較成立之初增長逾160倍。

風光背后，暗藏隱憂。規模擴張同時，蛋殼公寓的關鍵詞還指向了“虧損加劇”、“現金流告急”、“依賴現金貸”等。近期蛋殼公寓又因疫情補貼事件再度引發輿論關注，初期頗受租客贊譽的政策，在落地過程中卻因“一刀切”引來租客一片討伐聲。

疫情補貼政策遭租客詬病

蛋殼公寓于2月初出臺了疫情補貼政策，其中一項措施為，針對武漢地區無法返程的租客，3月2日系統將自動發放1個月租金至錢包，無需申請。

武漢租客小李在武漢封城前便已離開，至今無法返程，按照上述政策，理應享受返還一個月租金的待遇。但疫情期間鄰居因晾衣服曾多次出入他房間，導致客服以有開鎖記錄為由拒絕返還租金，即便小李有不在武漢的證據也不予采信。

對此，蛋殼公寓回復《投資壹線》稱，開鎖記錄是一個重要參考，可以用來輔助判斷租客的房屋使用情況。如果有特殊情況，租客可聯系客服，公司會根據實際情況作特出處理。但是租客如果每天都有開鎖記錄，表明房間一直在正常使用中，因此可能不符合補貼領取條件。

但小李對此說法并不接受，“事先并不知道有開鎖記錄這一評判標準，蛋殼在上線方案時也并未說明，否則我也不會讓鄰居出入房間”，小李對《投資壹線》表示。

小李向《投資壹線》提供的資料顯示，蛋殼公寓的提示短信及APP介紹頁，均未對符合租金返還政策的具體標準進行說明。

“除了事先不知道判別標準，事后也不知道自己已被取消相關權利，打電話詢問后才知道是因為開鎖記錄。目前蛋殼所有費用照收，投訴、反饋都沒有效果。”小李稱。

《投資壹線》發現，因存在開鎖記錄而錯失補貼的租戶不在少數，不少蛋殼公寓的武漢租戶在社交媒體上反映免租因開鎖記錄碰上釘子。

ID為“武漢新聞快遞員”的用戶3月3日發布了一則案例，一名網友在23日回到老家，次日鄰居因出租屋里存在異味，出于安全考慮對其房間進行了查看，此后也被蛋殼公寓以存在開鎖記錄為由拒絕返還租金。該條微博的評論區里還有不少其他用戶有著同樣的遭遇，表明此類案例可能不在少數。

微博網友就免租政策的反饋

圖片來源：微博截圖

事實上，此類案例折射出蛋殼公寓與租客間關系的一角，而此間的不和諧或非一日之寒，從各大投訴平臺上的投訴量即可見一斑。截至2020年3月12日，聚投訴上關于蛋殼公寓的投訴量達991起，黑貓投訴上則達7717起。同為美股上市公司的青客(QK.O)同期的投訴量分別為1352起、2362起，自如則分別為257起、1333起。而蛋殼公寓近期被投訴的理由包括“疫情期間仍帶人看房”、“克扣補貼”、“停止提供服務卻照常收取服務費等”等。

上文受訪的小李便對《投資壹線》表示，自己入住蛋殼公寓已近兩年，期間數次因為電費畸高、公寓管家態度惡劣等問題而對蛋殼公寓產生不滿，“處理事情不主動，工作消極，后來還發生過爭執”，為此，小李曾考慮退租，但退租過程卻不順利。

據小李透露，因使用了一年的床墊存在磨損，蛋殼公寓要求其承擔全部損失，扣除1000元押金。小李與蛋殼公寓多次協商溝通無果，后來在給當地區房管所及市房管所打了30多通電話后，蛋殼公寓方才同意減免500元。

但退完租的小李發現，自己所在區域的房源已絕大部分被蛋殼公寓承包，且各大租房平臺都是蛋殼公寓代理人的聯系方式，故不得不重新選擇了一處房源，再度與蛋殼公寓簽約。

加速擴張下的盈利難題

上文受訪的小李所述的房源覆蓋情況，或可一窺蛋殼公寓近幾年來在規模上的強勢。據招股書，截至2019年9月末，蛋殼公寓的房間數量為40萬間，較成立之初增長逾160倍。

與此同時，蛋殼公寓的入住率也逐步提升，但租金利差卻在逐步縮小。截至2019年9月末，蛋殼公寓入住率、每月每個出租單位平均收入、租賃成本分別為86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述數據則分別為82.9%、2408元、1656元。

正因如此，拔足狂奔的蛋殼公寓在盈利上屢屢敗退，并出現了收不抵支的情況。2017年-2019年三季度，蛋殼公寓的營收分別為6億元、26億元、50億元，凈虧損額分別為2億元、13億元、25億元，經營活動產生的現金流則為-1億元、-11億元、-16億元。截至2019年9月末，蛋殼公寓的營業成本為73億元，同比增長206%。

對此，廣東省房地產研究會執行會長、資深房地產專家韓世同對《投資壹線》稱，大多數長租公寓的流量，是通過高進低出的方式獲得，即以比拿房成本低的價格進行出租，加之房價在近兩年來漲幅較大，蛋殼公寓的拿房成本想必也會上漲。在此背景下，這種運營模式目前難以盈利。漲租或許可行，但租戶接受不了高額的租金。而通過這種模式上市的公司，是否能被資本市場認可，也有待商榷。

蛋殼公寓亦曾公開稱，公司整體尚未盈利，主要是由于過去兩年持續高增長，大量資源投入到新城市及新公寓開發過程中所致。招股書顯示，在蛋殼公寓的營業成本中，租金費用占比較大，在2019年已擴大至61%。

以“虧損換市場”并非蛋殼公寓一家的境遇。據另一家美股長租公寓企業青客(QK.O)招股書，2017-2018年，青客的營收分別為5億元、8億元，同期凈虧損額則分別為2億元、4億元;2019年上半年，青客的營收為8億元，凈虧損額為3億元。

主要收入租金貸遇政策規范

據招股書，蛋殼公寓的營收主要來源于租金收入，而其租金收入結構顯示，租金貸所得的預付款遠高于租客直接支付的租金收入。

租金貸即租客與長租公寓企業簽下租約，并與該企業合作的金融機構簽訂貸款合同。金融機構替租客向企業支付全年房租，租客再分期向金融機構償還租房貸款。截至2019年9月末，蛋殼公寓有67%的用戶使用租金貸支付房租，貸款金額達31億元。

對于租金貸在營收中占比過高的問題，蛋殼公寓回復《投資壹線》稱，租客需要租金貸。在蛋殼公寓的租客群體中，大多數租客是剛畢業的大學生和公司白領，押一付三或者押一付六對于他們來說有一定壓力，因此更多租客愿意使用分期貸款這樣的形式來支付房租。另外，蛋殼公寓合作的都是正規銀行及金融機構，租金貸的使用也是流程標準、風險可控的。

但韓世同對此則表示不認同，“對租客而言，住房屬于基礎消費，應在自食其力的情況下解決，此前盛行的‘學生貸’便是前車之鑒。對銀行等金融機構而言，投資長租公寓這類收取租金差價的企業，易出風險。長租公寓企業屬于二房東的角色，在長收短租背景下，倘若房子租不出去，而又需要支付業主房租，便會陷入虧損，且會擾亂市場。”

值得關注的是，2019年12月，住建部聯合國家發改委等六部門發布了《關于整頓規范性住房租賃市場秩序的意見》，要求“租金貸”收入占比不能超過租賃企業租金收入的三成。

對此，蛋殼公寓回應《投資壹線》，稱會積極配合響應，在規定年限達到標準。

關鍵詞： 蛋殼公寓