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負債金額下降185.97億元，表外權益有息負債降至60.62億元，但賬上的現金扣除限制性的監管資金外，仍有在手現金余額314.63億元，經營性現金流也持續為正……2022年新城控股(601155)（SH601155）年報剛出爐，投資者就從這份財報上，可以見到新城控股董事長王曉松在多次業績會上展望的那頭“可以在最艱難的環境中走最長的路”的駱駝。
2022年的新城控股，無疑就是那只駱駝。在房地產行業的內外環境惡化，大批優質的龍頭企業倒下的背景下，在毅力、耐力、韌勁方面表現搶眼。尤其是堅持可持續發展，進一步增強了公司發展的后勁，有能力把握全新市場環境下的發展新契機。
經營性現金流連續五年凈流入
2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。截至報告期末，總資產達4579.07億元。
截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。
與此同時，負債規模持續優化，融資余額為712.70億元，同比減少185.97億元，有息負債水平保持低位。合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續減少30.82億元。
良好的財務和穩定的現金流，一方面是因為住宅開發，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2022年實現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業前列。
另一方面，則是得益于“住宅+商業”雙輪驅動戰略的戰略優勢的進一步奠定。2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%。商業運營收入的穩定增長，助力新城控股有能力恪守穩定安全的財務基本面，確保現金流的絕對安全。
商業的持續發力，讓新城不僅有力地確保了現金流持續凈流入的目標，減輕了財務壓力，降低了財務風險。更重要的是，也讓公司有能力在行業平均毛利率走低的大背景下，依舊保持相對較高的毛利率。
此外，自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。
首批示范民營房企：融資渠道貨進一步拓寬
受益于良好的財務和穩定的現金流，監管機構和資本市場也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融資渠道。
5月，新城控股被列為首批示范類民營地產商，并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據。
6月2日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。受益于多元融資工具的拓展，公司的平均融資成本較2021年同期下降了0.05%。
3月24日，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域。
擁有198座已開業、在建及擬建吾悅廣場的新城控股有機會憑借著良好的租金收入，參與上述消費基礎設施REITs發行的試點。
除了債權類的融資外，新城控股也有機會通過權益融資，進一步擴大股本，夯實企業經營基礎。3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。
耐力訓練：增強后勁
盡管，新城控股已經顯示出了應對外部惡劣環境的較強能力，但卻并沒有放松對自己的耐力訓練，還在進一步補足。
2022年，在全年高品質地完成了13.1萬套物業交付的同時，新城控股（601155.SH）品牌IP活動“幸福體驗工程”持續出新，“幸福體驗工程”整合新城旗下優質的體驗場景，真實呈現其所營造的生活空間、社區交往、社區創造與綜合服務，涵蓋住宅篇、商業篇、社區篇和多元業務篇。
在南京落地的“幸福體驗工程”商業篇和康養篇，依托新城旗下康養品牌“新城·心頤”，通過15大體驗場景直觀呈現以產品創新、服務創新和資源整合所構建的新城康養業務模式，彰顯出新城積極助力國家養老事業發展的信心和決心。
在山東煙臺，一個集購物中心、主題商街、配套住宅為一體的項目，煥新三站老區的商業格局，為芝罘老城區產業升級助力,新城控股也將以此為起點，不斷提升產品建造和服務管理水平，鑄造其“幸福山東”的品牌形象。
另外，對當下商業地產行業格局及用戶需求分析，新城商業正在謀劃2023年啟動深度運營戰略模式升級。通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，將致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。
在降碳減排方面，新城不僅僅將“綠色”理念貫穿推進綠色設計、綠色開發、綠色采購、綠色建造、綠色管理，創建了綠色建材供應商占比達 51%健康供應鏈生態環境，還攜手中國建筑(601668)科學研究院，建立了碳排放核算方法學，完成集團 2021 年及 2022 年全口徑碳盤查工作。
成立綠色商場創建領導小組，明確分工、責任到人，并與約 2.5 萬個商戶簽訂《商戶綠色租賃協議》，簽訂率達 100%，推動綠色運維，引導綠色消費。截至 2022 年底，在建及新建商業項目及住宅項目綠建覆蓋率達 100%。
2023年《政府工作報告》提出，完善支持綠色發展的政策，發展循環經濟，推進資源節約集約利用，推動重點領域節能降碳，持續打好藍天、碧水、凈土保衛戰。從城鄉綠色發展目標，到金融機構發行的各類綠色債，從政策到商業環境，都在傾向于有能力、有決心100%發展綠色項目的企業。某種意義上，這將會是新城的全新機遇。
尤其是剛剛過去的第一季度，主要城市已經逐漸出現房地產市場復蘇的景象。對新城控股來說，2023年可能會是迎來重要機遇的一年，而經歷了更強耐力訓練后的新城，將有能力抓住機會，實現持續性發展。
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